Przygotowanie inwestycji gruntowej dla biometanowni

Budowa biometanowni w obecnym stanie prawnym niesie wiele wyzwań dla inwestora. To złożony proces wymagający spełnienia licznych wymogów prawnych i administracyjnych. Kluczowym elementem jest wybór odpowiedniej lokalizacji oraz spełnienie wymogów planistycznych.

Planując inwestycję należy uwzględnić by instalacja była blisko źródeł substratu, infrastruktury – sieci energetycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej oraz miała dobry dostęp do dróg transportowych.

Niezbędne jest również planowanie instalacji w sposób minimalizujący wpływ na środowisko naturalne oraz uwzględniające efektywne zarządzanie substratem i produktem ubocznym.

Tylko ze specjalistami

Proces przygotowania inwestycji gruntowej jest długoterminowy i może trwać od kilkunastu miesięcy do kilku lat, w zależności od skali trudności lokalizacyjnej.

Zanim inwestor rozpocznie realizację obiektu, musi przejść przez etap tzw. predevelopmentu lub land developmentu. W tym procesie, poprzez analizy planistyczno-techniczno-właścicielskie, dokonuje się wyboru odpowiedniej lokalizacji dla planowanego procesu technologiczno-produkcyjnego. W przypadku inwestycji biometanowej poleca się korzystanie z usług wyspecjalizowanych zespołów analitycznych i projekt managerów, którzy wspierają przebieg inwestycji oraz mają doświadczenie w zastosowaniu przepisów prawa budowlanego. Specjaliści od transakcji gruntowych natomiast w prowadzeniu złożonego procesu prawnego, aby umożliwić nabycie nieruchomości.

Instalacje biometanowe muszą spełniać wymogi określone przepisami regulującymi ich budowę i eksploatację. Ważne akty prawne to: Prawo ochrony środowiska, Prawo budowlane, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawcze. Aktualna nowelizacja przepisów planistycznych oraz niejasności związane z nazwą „inwestycji biometanowej” wymuszają na inwestorze określenie, czy utrzymywać nazwę biometanowni, czy też przekształcić ją na budowę budynku produkcyjnego, którego głównym procesem będzie wytwarzanie biometanu. Ma to kluczowy wpływ na potencjał lokalizacyjny dla inwestycji.

Podstawowe pytania

Przygotowanie inwestycji rozpoczyna się nie od wyboru lokalizacji, ale od przygotowania inwestora. Należy odpowiedzieć na kluczowe pytania dotyczące skali inwestycji, wielkości obiektu, zapotrzebowania na powierzchnię nieruchomości oraz planów ekspansji. Istotne jest zapotrzebowanie na media, w tym prąd, na różnych etapach życia obiektu. Ważne jest również przygotowanie się do faz procesu, sposobu przechowywania substratu oraz transportu końcowego produktu. Należy także określić produkty uboczne i dodatkowe procesy niezwiązane z główną linią produkcyjną. A to tylko część zagadnień niezbędnych do prawidłowego doboru lokalizacji dla inwestycji.

Proces predevelopmentu w lokalizacji potencjalnie odpowiadającej inwestorowi uwzględnia liczne zapytania do gestorów sieci oraz organów administracyjnych w celu potwierdzenia możliwości przyłączeniowej i uzyskania kompletnej dokumentacji umożliwiającej realizację technicznego i prawnego raportu Due Diligence (DD) oraz potwierdzenia warunków biznesowych nabycia nieruchomości.

W zakresie planistyki, w obecnym stanie implementowania planów ogólnych istnieje ryzyko, które należy uwzględnić w procesie analiz, także z przyczyny biegnącego czasu. Zgodnie z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, do końca 2025 r. część gruntów na obszarze całej Polski zostanie wykluczona z potencjału zabudowy pod inwestycje produkcyjno-magazynowe, w tym inwestycje biometanowe. To czas, który pozostał na przygotowanie i uchwalenie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP) dla potencjalnych lokalizacji inwestycyjnych, o ile taką możliwość daje funkcja przewidziana w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Procedowanie inwestycji biometanowej w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy już teraz niesie za sobą wiele ryzyk, natomiast od 2026 r. będzie to procedura, z której inwestorzy tego rodzaju obiektów nie będą w stanie skorzystać. Konieczne będą właśnie MPZP uchwalane na podstawie zapisów planu ogólnego i z nim zgodne. Natomiast ograniczenia w zakresie obszarów uzupełnienia oraz definicje terenów w załączniku do rozporządzenia w sprawie wymaganego zakresu projektu planu miejscowego mogą budzić watpliwości interpretacyjne.

Aktualnie, po wielu analizach urbanistyczno-projektowych, może okazać się, że nowelizacja ustawy doprowadzi do wielu ograniczeń dla inwestycji biometanowych. Głównym powodem do wyciągnięcia takich wniosków jest właśnie brak definicji biometanowni w procedurach i dokumentach planistycznych oraz ograniczona specyfikacja inwestycji określanych jako OZE. Jest to jednak temat na dużo szerszą dyskusję w branży, na którą nie zostało adekwatnie dużo czasu.

Działania równoległe

Następnym krokiem będzie ocena oddziaływania na środowisko. W zależności od danych przedstawionych na etapie przygotowania, inwestora czeka procedura inwestycji potencjalnie oddziałującej na środowisko lub procedura dla inwestycji zawsze oddziałującej na środowisko. Klasyfikacja w tym zakresie wpłynie na czas uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (DŚ) na podstawie karty informacyjnej przedsięwzięcia (KIP) lub dokumentacji raportu. Uzyskanie DŚ umożliwi rozpoczęcie procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę (PnB). W tym okresie inwestor zmierzy się z uzyskaniem pozwoleń wodnoprawnych i sanepidowskich, w tym pozwolenia zintegrowanego z uwagi na charakter przedsięwzięcia.

Nie można zapominać, że równolegle realizowane są procesy transakcyjne, gdyż nie zawsze mamy do czynienia z przygotowanymi gruntami publicznymi lub strefowymi. Grunty w lokalizacjach korzystnych dla biometanowni często wymagają długoterminowego procesu wyjaśniania sytuacji właścicielskiej, który może wymagać licznych decyzji administracyjnych oraz sądowych umożliwiających nabycie wytypowanego terenu.

Podsumowując, budowa biometanowni jest procesem skomplikowanym i wymagającym, zarówno pod względem prawnym, jak i administracyjnym. Wybór odpowiedniej lokalizacji, spełnienie licznych wymogów oraz współpraca z ekspertami w dziedzinie planowania i realizacji inwestycji są kluczowe dla sukcesu.

Więcej przeczytasz w Akademii Inwestora Biometanowego:

Tekst: Agnieszka Mikołajczyk, Architekt i project manager, ekspert procesu przygotowania nieruchomości gruntowych

Zdjęcie: Shutterstock