Przedawnienie roszczeń po zakończeniu umowy dzierżawy/najmu

Powołując się na art. 677 kodeksu cywilnego, najemca/dzierżawca ma roszczenia w stosunku do wydzierżawiającego o zwrot nakładów koniecznych oraz o zwrot ulepszeń wykonanych w trakcie trwania stosunku dzierżawy na przedmiocie umowy.

Tekst: Agnieszka Baudet, Kancelaria Radcy Prawnego „AGRA”
Zdjęcie: Pixabay.com

Przedawnieniu z art. 677 podlegają roszczenia najemcy o zwrot nakładów koniecznych, wymienionych w art. 663 kodeksu cywilnego i innych nakładów obciążających wynajmującego oraz o zwrot kwot nadpłaconych tytułem świadczeń dodatkowych opisanych w art. 670 § 1. Co ważne, nie przedawniają się roszczenia o zapłatę wartości zatrzymanych przez wynajmującego ulepszeń (orzeczenie SN z dnia 21 września 1962 r., III CR 11/62, OSNCP 1963, nr 7–8, poz. 175), pod warunkiem że zostały wykonane za zgodą wynajmującego.

We wszystkich wypadkach termin przedawnienia to jeden rok liczony od zwrotu przedmiotu umowy. Warto zwrócić uwagę na orzeczenie SN z dnia 16 stycznia 1991 r., I CR 776/90, OSP 1992, z. 5, poz. 108, z glosą Z. Radwańskiego, gdzie wskazano, że upływ rocznego terminu od dnia zwrotu rzeczy nie stoi na przeszkodzie dochodzeniu odszkodowania za szkodę poniesioną wskutek nienależytego wykonania przez wynajmującego obowiązku wydania rzeczy najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku.

W tych okolicznościach zawsze ważnym jest udokumentowanie stanu rzeczy wydzierżawionej na dzień jej wydania i na dzień jej zwrotu. W przeciwnym wypadku trudne do dowodzenia będą wykonane nakłady zarówno konieczne, jak i za wykonane ulepszenia.

Co do zasady podlegają tylko roszczenia o zwrot wydatków na naprawy rzeczy obciążające wynajmującego oraz o zwrot wydatków poniesionych na ochronę rzeczy przed utratą lub uszkodzeniem. Przepis ten, jako szczególny, nie może być interpretowany rozszerzająco i nie może odnosić się do roszczeń o zwrot kosztów ulepszeń, które poczynił najemca, a które wynajmujący ma prawo zatrzymać za zapłatę sumy odpowiadającej ich wartości.

Wykładnia przepisu w art. 677 k.c. jako szczególnego w stosunku do art. 118 k.c. może być rozszerzająca, wobec czego upływ rocznego terminu od dnia zwrotu rzeczy nie stoi na przeszkodzie dochodzeniu odszkodowania za szkodę poniesioną wskutek nienależytego wykonania przez wynajmującego obowiązku wydania rzeczy najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku.

Za szkodę taką przy umowach dzierżawy z Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa nie ponosi jednak odpowiedzialności Skarb Państwa, a strona tej umowy, czyli KOWR. Zasadniczo w tych sprawach należy dokonać dokładnej analizy umowy dzierżawy oraz jej załączników w celu ustalenia postanowień stron w zakresie wzajemnych rozliczeń po jej zakończeniu. Rozliczenie nakładów warto poprzedzić operatem szacunkowym w celu zebrania dokumentacji przed zwrotem nieruchomości.